投資ポートフォリオに収益不動産を組み入れるということ

収益不動産特有の労力（手間）への理解が不可欠です

購入決済後パタッと途絶える業者からの連絡
－あんな親切だったのに

間髪入れず管理会社より電話
管「角部屋の空調機で冷風が出ません」

－買ってばかりで何言ってんの？
管「え？」

経営者は孤独って本当？
不動産経営でも同じ

凡事こそ大事#不動産投資 #不動産経営分析https://t.co/XUKHvcnBUO

— ちゃりー！ りあるえすてーと (@CYARea_jp) October 13, 2021

不動産は遵法性リスクを常に孕んでいます

不動産投資は株式投資より、その保有責任が投資家へより直接的に帰属しており、違法状態を放置し事故などが発生してしまうと、物件所有者として債務不履行責任（民法第415条）や不法行為責任（民法第709条）の責めを追及されかねません。また、売却を検討するにしても、他人の権利や利益などを侵害する可能性のある過失状態を放置する者として、売主としての信用が失われてしまうような事態も生じ得ます。この場合、適法に復旧するための費用や、それに必要な期間における機会損失のほか、買主としては、売主からの開示情報の信頼性に対する懸念までリスクとして考慮せざるを得ず、価格面で大幅なディスカウント等が要求されるかもしれません。

不動産に係る遵法性や合法性とは

不動産の購入を検討する場合、一般に、設計当初あるいは竣工当時の建築物としての遵法性と合法性については建築確認関係書類によって、その後の維持・保全状況については各種定められた法定点検関係書類によって確認されます。これらは机上調査に留めず、現実の利用状況との照合を経て最終的に確認された方が望ましいように思われます。

エンジニアリング・レポート（ER）を取得することで専門家に遵法性や合法性に係る現在地を確認してもらうことも出来ます。不動産のERは「建物状況調査」「建物環境リスク評価」「土壌汚染リスク評価」「地震リスク評価」で構成されますが、この内「建物状況調査」報告書を取得すれば、物件概要（設備概要や増改築修繕履歴等）・遵法性調査結果・修繕更新の目安費用・再調達価格（火災保険金額の参考）・建物環境調査結果などを知り得ます。これら調査結果を踏まえた種々のリスクを出来うる限り定量化（価格換算）し提示いただけますので、もちろん数十万円単位で費用を要するものではありますが、物件の取得金額で適切に考慮できれば、それほど高い買い物にはならないでしょう。

反対に、不動産を保有する場合、建築確認関係書類や法定点検関係書類を適切に管理しなければなりません。次表に主な管理書類を例示しますが、物件の用途・規模等によっては多岐に亘ってくるもので、投資家自らが全てを背負わずに、不動産に係る各種専門家らへこういった監理を一任されることも宜しいように思われます。

自らの投資ロジックにいま収益不動産投資が最も適うのか

例えばワンルームマンション投資において、加入している管理組合が健全であれば、こういった煩雑な法令手続等も遣り繰りしてくれるわけですが、本来、収益不動産は、各種経営指標（収支項目）を投資家サイドが経営・コントロール可能であることがその特徴で、ROA（Return on Assets：総資産利益率）やROE（Return on Equity：自己資本利益率）といった経営指標を向上させていく手続きに投資の醍醐味があると考えられます。
✔ ワンルームマンション投資とJ-REIT投資を比較する視点も大切です

投資ポートフォリオへ収益不動産を組み入れるということは不動産特有の労力（手間）に向き合うということ

収益不動産経営には様々な専門領域があり投資家自ら担える領域も有り得ます
但し肝心なのは様々なリスクを軽減し利益率を向上させること
単に手数料やフィーを回避すべく代理店やエージェント等を嫌煙する向きは不適当

「期待値」と「どんな意思決定に使いたいか」で有効なツールは適宜異なるものです

— ちゃりー！ りあるえすてーと (@CYARea_jp) January 19, 2022

近年では、不動産の小口化を手掛ける会社や、不動産投融資に係るクラウドファンディングなども出てきておりますが、前表に掲げたような投資商品としての不動産特有の労力（手間）が嫌煙されてくるようでしたら投資対象について不動産以外へと一度目を向けてみる機会なのかもしれません。
いずれの資産ポートフォリオを選択するにせよ市場環境は常に変化します。自らの投資ロジックを揉み込んで都度最良の投資判断を積み重ねた結果に資産運用の長期最適化があるように思われます。