不動産業者から紹介された物件情報の整理方法

職業柄、収益不動産の購入について「この物件どう思う？」と相談されることがよくあります。満室想定利回り●%という物件概要書を持ってこられることが多いですが、不動産の分析という観点では、賃料収入に限られず、各収支項目について個別に分析していった方が適切です。そして、不動産経営者や不動産経営に関わる専門家の皆さんに向けて、不動産に係るインデックスや分析ポイントを多面的に取り揃え、収益不動産の合理的な経営体験のご提供を図るWEBサービスが「CYARea!（ちゃりー）」です。

物件概要書について「物件別収支分析」の結果を蓄積する

床面積基準での分析の有効性

不動産鑑定評価の慣行として、近隣地域等における同種・同類型の複合不動産に係る取引事例からの適正な比準は困難とされ、取引事例比較法の適用を断念しておくのがスタンダードです。しかし、簡易的な意見を求められた場合、私は延べ床面積基準や賃貸可能床面積基準での分析もよく行っています。

例えば近時のJ-REIT取得事例を見てみましょう。

サムティ・レジデンシャル投資法人 2021年7月12日リリース「資産の取得に関するお知らせ」

これらは当投資法人のポートフォリオ構築方針に沿って、概ね「ターミナル駅へ乗り入れ可能な路線沿線に所在するシングル・コンパクトタイプ中心の築20年内レジデンス」といった性格を共通します、今回のケースで、3物件以上取引となった圏域における延べ床㎡単価をみると、千葉県では平均569千円/㎡（503～654千円/㎡）となり坪単価で188万円、北海道では平均238千円/㎡（188～277千円/㎡）となり坪単価で79万円、愛知県では平均447千円（364～570千円/㎡）となり坪単価で148万円、福岡県では平均317千円/㎡（265～416千円/㎡）となり坪単価で105万円となっております。相場観の現在の参考値としてはどう感じられますか？

また、NOI（Net Operating Income：運営純収益）へ目を向ければ、千葉県内の物件は平均25千円/㎡（23～27千円/㎡）、北海道は平均12千円/㎡（10～14千円/㎡）、愛知県は平均21千円（18～24千円/㎡）、福岡県は平均16千円（14～18千円/㎡）と捉えられました。現在保有されている収益不動産のNOIについて相場比較での多寡やその特徴は整理出来ていますか？

これらより窺えてくる今回の取引における取引利回りの圏域間格差も機関投資家目線ですが参考で押さえてみると宜しいかもしれません（各圏域平均-千葉県と比較-：北海道＋0.8％・愛知県＋0.2％・福岡県＋0.3％）。

CYARea!では、こういった分析を更に細分化し各収支項目別の在り処まで俯瞰してみることへ取り組んでいけます。

分析結果のストックが情報分析力を向上させる

たしかに、複合不動産に係る取引事例に対し、各比準手続きを精緻に行っていくことは難しい面がありますが、大まかな相場感（在り処）を窺い知ることは不可能ではありません。収集情報の分析力は日々研鑽と分析結果のストックです。研鑽にはその方向性が大切だと思います。

CYARea!では、手元に回ってきた（不動産業者から紹介された）物件概要書を「物件別収支分析」で蓄積していくドリルをお奨めしております。手元に集まる物件概要書の所感をストックしていくことで、投資効率を向上させていく（投資ロジックを学習していく）ことができると考えています。

CYARea!（ちゃりー）の主だった機能（2021.9版）
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